Como funciona o financiamento imobiliário?

A compra de um imóvel representa a realização de um sonho para muitas pessoas. E para garantir que este projeto saia do papel, o mercado oferece diferentes opções de pagamento, como o financiamento imobiliário, o consórcio, entre outros.

Mas considerando que cada forma de pagamento apresenta vantagens e desvantagens, como escolher o recurso mais adequado para tornar possível a compra da casa própria?

Se você quer entender mais sobre o assunto e escolher a forma de pagamento que melhor se adequa à sua realidade, continue acompanhando o artigo que preparamos.

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo exclusiva para a aquisição, construção ou reforma de um imóvel, seja ele casa, apartamento ou espaço comercial, tanto novo quanto usado.

Geralmente, quando o comprador não tem o valor necessário para fazer o pagamento à vista, ele recorre a instituições financeiras (bancos) a fim de conseguir o crédito necessário para financiar o imóvel. Ou seja, o pagamento é feito para a instituição financeira por meio de parcelas que incluem taxas, juros e demais custos.

De forma simplificada, o comprador paga uma quantia de entrada ao proprietário do imóvel, e o restante do valor é emprestado de uma instituição financeira, sendo pago em parcelas com correção monetária e juros.  

É importante esclarecer que o financiamento imobiliário é mais burocrático do que os demais e demanda uma série de requisitos e documentos. Além disso, o comprador só poderá financiar um imóvel após a liberação do crédito.

Como funciona esse processo? 

O financiamento imobiliário pode ser realizado em diversas instituições financeiras, e as condições de pagamento, taxas de juros, extensão do contrato, entre outros aspectos variam de banco para banco.

Por isso, antes de realizar o financiamento é importante pesquisar as opções de pagamento mais atrativas.

Confira as etapas que fazem parte do processo de financiamento imobiliário de um imóvel pronto para morar:

1 - Escolha da instituição financeira

O primeiro passo é analisar as propostas de cada instituição financeira e escolher a opção com a melhor taxa de financiamento. Normalmente, os bancos públicos oferecem as melhores taxas.

Estas taxas podem variar conforme alguns aspectos, como a situação econômica do país, a taxa básica de juros (Selic) e o relacionamento do cliente com a instituição financeira.

Antes da escolha, é recomendável pesquisar as taxas em, pelo menos, duas instituições diferentes.

2 - Pré-aprovação de crédito 

Após escolher a instituição financeira que oferece as melhores condições, é hora de fazer o pedido de pré-aprovação de crédito.  

Nesta etapa, o comprador deverá entrar em contato com o banco e encaminhar o pedido de pré-aprovação de crédito imobiliário. Neste pedido, devem constar o valor do imóvel e quanto desse valor será financiado.

A partir daí, o banco realiza a verificação do histórico de crédito do comprador, analisando perfil, score, renda mensal, entre outros fatores. Antes de aprovar o financiamento, a instituição avalia o risco que pode correr ao emprestar o dinheiro e se o comprador tem condições de pagar pelo empréstimo.

Portanto, durante a pré-aprovação de crédito, informações como idade, profissão, local de trabalho, cargo, remuneração, histórico de crédito, score do Serasa, SPC, entre outras são verificadas pelo banco.  

Caso o pedido seja aprovado, o comprador terá até 90 dias para dar continuidade ao financiamento com as mesmas taxas, juros e demais condições do dia da aprovação.

3 - Análise jurídica e vistoria do imóvel

Na etapa seguinte, o banco avalia a solicitação formal de empréstimo do comprador e analisa diversas documentações necessárias para o financiamento, como as documentações do comprador, do imóvel e do vendedor. Esta etapa pode durar de 30 a 60 dias.

Caso alguma irregularidade seja identificada pelo banco, o financiamento imobiliário poderá ser interrompido.  

É nesta fase que ocorrem a análise jurídica e a vistoria do imóvel. Durante a análise jurídica, o banco verifica se comprador, vendedor e imóvel estão de acordo com os critérios do financiamento.

Já na etapa de vistoria, a instituição financeira verifica se o imóvel corresponde ao informado pelo comprador na fase de pré-aprovação e ao que consta nos documentos.

Para isso, são realizadas checagens de diversos aspectos, como: metragem, área construída, finalidade de utilização e valor do imóvel. Com esta etapa concluída, é hora de oficializar o empréstimo.

4 - Assinatura do contrato e pagamento de impostos

Na fase final do processo de financiamento é realizada a assinatura do contrato de financiamento e o pagamento dos devidos impostos.

Após ser emitido pelo banco responsável pelo processo, o contrato deve ser assinado pelo comprador e pelo vendedor. Em seguida, é realizado o pagamento dos tributos referentes à transferência de propriedade e outros.  

Em posse dos documentos e comprovantes de pagamentos dos tributos, o comprador deverá realizar a homologação em um cartório de registro de imóveis. A partir daí, ocorre a transferência de propriedade para o novo proprietário.

5 - Liberação do crédito

A etapa final do processo consiste na liberação do dinheiro para a realização do pagamento do vendedor e a conclusão da compra.

Com isso, o saldo devedor deverá ser pago diretamente para a instituição financeira, conforme as condições negociadas no início do processo de financiamento.

Financiamento imobiliário: vantagens e desvantagens

Agora que você já conhece o passo a passo do financiamento imobiliário, é hora de conferir as principais vantagens e desvantagens desse processo.

Vantagens

1. Permite ao comprador adquirir um imóvel mesmo sem possuir o valor integral do bem;
2. Permite a entrega do imóvel de forma imediata (financiamento de imóveis prontos para morar), possibilitando que o comprador aproveite o bem enquanto ele está sendo pago;
3. Possui prazos mais longos (até 35 anos) para a quitação do imóvel;
4. Possibilita ao comprador contratar parcelas que caibam no seu orçamento;
5. Geralmente o financiamento oferece as taxas mais baixas do mercado.

Desvantagens

1. Exige que o comprador tenha, pelo menos, 20% do valor do imóvel para dar de entrada;
2. Os juros aumentam significativamente o valor pago pelo imóvel;
3. Exige algumas condições, como a abertura de conta em uma instituição financeira;
4. É um processo burocrático.
5. Resulta no endividamento de longo prazo.

O consórcio como recurso alternativo

Como mencionamos no início do artigo, o mercado oferece diversas formas de pagamento para quem pretende adquirir um imóvel. O consórcio, por exemplo, é um recurso alternativo ao financiamento bancário.

Esta modalidade funciona de maneira oposta ao financiamento, já que o pagamento é iniciado antes da compra do bem.

No consórcio imobiliário, várias pessoas com o mesmo desejo de compra se unem por meio de uma instituição financeira e iniciam o pagamento das parcelas necessárias para adquirir o bem.

Contudo, a cada mês, somente uma parte dos pagadores recebe a carta de crédito para adquirir o bem. Esta seleção é realizada através de sorteios ou lances mais altos — quando o pagador adianta as parcelas para quitar o imóvel.  

A empresa responsável pelo consórcio cobra uma taxa em torno de 20% do valor do bem para administrar o processo. Quem desistir durante o processo poderá receber o dinheiro pago de volta, mas deverá arcar com a taxa de desistência, que pode variar de 10% a 30% de todo o valor pago até o momento.

Consórcio imobiliário: vale a pena?

Ao optar pelo consórcio imobiliário, o comprador pode escolher o plano que melhor se adequa à sua condição financeira e inicia o pagamento das parcelas mensais sem todos os juros presentes em outras modalidades, como o financiamento.

Durante o período do plano, que corresponde ao prazo do pagamento, são realizados sorteios mensais que contemplam alguns pagadores. Os selecionados podem pegar a carta de crédito e adquirir o bem.

O pagador pode ainda dar lances (adiantamento de parcelas), como forma de "sair na frente" e ajudar na contemplação da carta.

Confira as vantagens e desvantagens de optar pelo consórcio imobiliário:

Vantagens

1. Não exige entrada nem possui taxas de adesão;
2. Não possui taxa de juros;
3. Oferece parcelas reduzidas e valor total mais baixo;
4. Oferece a possibilidade de desistência e devolução do dinheiro investido (com o desconto da taxa de desistência);
5. Em um primeiro momento, não configura uma "dívida''.

Desvantagens

1. Não existe garantia de quando o pagador receberá a carta de crédito;
2. Possui multa em caso de desistência;
3. Prazos menores do que no financiamento;
4. Possui taxas que poderiam ser substituídas por investimentos (caso o pagador tenha disciplina de guardar dinheiro);
5. Torna-se uma dívida após a contemplação.

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