Incorporadora, construtora e imobiliária: qual a diferença?

O processo de construção de um empreendimento imobiliário envolve dezenas de profissionais e diversas empresas que são responsáveis por cada etapa e desempenham um papel importante em cada uma delas.

Construtora, incorporadora e imobiliária são algumas dessas empresas e muitas vezes, para aqueles que não são da área, reconhecer as diferenças entre cada um não é uma tarefa simples.

A seguir, vamos apresentar a diferença entre elas e as suas particularidades. 

O que é e como é a atuação de uma incorporadora

A incorporadora atua na articulação e na elaboração de um empreendimento.

É por isso que o principal papel desempenhado é o de encontrar oportunidades de negócio viáveis.

A procura por essas oportunidades passa pela análise de viabilidade de compra de terrenos até a construção de imóveis residenciais ou comerciais.

Essas etapas também contam com fases de estudos, planos e desenvolvimento do negócio, como estipular o tamanho, a quantidade de andares e apartamentos que serão implementados e relação de compra e venda juntamente com seus clientes.

Uma incorporadora pode ainda: 

• Detectar possibilidades promissoras;
• Realizar uma investigação minuciosa sobre a exequibilidade do empreendimento;
• Adquirir terrenos;
• Conduzir a evolução de propriedades e estruturas;
• Estabelecer o estilo construtivo;
• Elaborar concepções;
• Gerenciar a execução das construções;
• Comercializar ou transferir as unidades;
• Supervisionar as empresas contratadas e solucionar questões financeiras de forma eficiente, entre outras.

Legislações que regulam as incorporadoras

É a Lei nº 4.591/64 chamada lei de Incorporação e Condomínio, que regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

De acordo com a lei, "considera-se incorporador toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja sua natureza ou destinação".

Essa mesma lei exige que a incorporação seja registrada na matrícula do imóvel antes de seu lançamento, incluindo o cumprimento de alguns procedimentos e a apresentação de documentos específicos. Ela também estabelece normas para a relação entre incorporadoras e compradores, regulamentadas pelo Código de Defesa do Consumidor.

Uma outra lei, a Lei 10.931/04, acrescentou à Lei de Incorporações Imobiliárias o regime de Patrimônio de Afetação.

A atividade de incorporadas, nesse caso, também está sujeita às diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor e pela Legislação de Ordenamento Urbano de cada cidade.

O Plano Diretor é uma regulamentação municipal que direciona o crescimento urbano, priorizando o interesse coletivo sobre os interesses individuais.

Como uma construtora opera

A construtora, diferentemente da incorporadora, é a empresa que vai executar as obras do empreendimento.

Para essa execução, a construtora precisa considerar todas as especificações técnicas projetadas pelas equipes de engenheiros e arquitetos.

Uma construtora pode ser contratada pela incorporadora, por exemplo, para que se envolvam juntas na construção de algum empreendimento.

Depois dessa parceria concretizada, a construtora desempenha o trabalho em todas as suas etapas, desde a criação do projeto de engenharia até a entrega do imóvel dentro do prazo estipulado em contrato.

Durante todo o processo, portanto, a construtora estará encarregada de contratar a mão de obra, disponibilizar os materiais e equipamentos necessários.

Legislações que regulam as construtoras

As construtoras precisam ter registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e um engenheiro responsável, também com registro no CREA, para atuarem.  

As etapas presentes em obras, por contarem com diversos profissionais que precisam manusear equipamentos e atuarem em grandes alturas, devem seguir uma série de normas e recomendações, as quais citamos as principais abaixo.

• NR 6 – Equipamentos de Proteção Individual (EPI): exige que as construtoras distribuam Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) aos trabalhadores das obras para a saúde e a integridade física dos mesmos. 
• NR 8 – Padrões de edificações: a NR 8 cria requisitos técnicos mínimos que devem estar presentes nas edificações, com objetivo de oferecer segurança e o conforto de quem está trabalhando. 
  Em pisos, escadas, rampas e passagens dos locais de trabalho, por exemplo, devem ser usados materiais ou processos antiderrapantes. Já os andares acima do solo devem contar com proteção adequada contra quedas, segundo o recomendado por as normas técnicas e legislações municipais. 
• NR 12 – Uso de maquinário: é a NR 12 que orienta as construtoras sobre o uso de máquinas e equipamentos com segurança. 
  A Norma exige também dados completos sobre o ciclo de vida dos equipamentos, incluindo o transporte, a instalação, a operação e a manutenção.
• NR 18 – Medidas de segurança: a NR 18 é uma das principais Normas do ramo da construção civil. Ela contém diretrizes de ordem administrativa, de planejamento e de organização para a implementação e controle de sistemas de segurança.
  Além de tratar de assuntos específicos relacionados à construção, como escavações, demolições e coberturas, a Norma Regulamentadora 18 também estabelece diretrizes, mecanismos e orientações para cada uma das atividades executadas em um local de construção. A norma prescreve, por exemplo, que os locais de trabalho devem fornecer vestiários, instalações sanitárias, área de refeições, lavanderia, espaço de recreação e serviços médicos (quando o número de trabalhadores for igual ou superior a 50).
• NR 35 – Segurança nas alturas: as obras que tenham diversos andares precisam seguir as recomendações da NR 35, ou seja, os trabalhos executados acima de dois metros do nível do solo.
  Essa norma visa prevenir acidentes e quedas a partir de exigências como: treinamento e capacitação, uso de equipamentos de proteção individual, acessórios e sistemas de ancoragem, equipe de emergência e também o desenvolvimento de planejamento para organização e execução das atividades.

Qual a função de uma imobiliária

Por fim, as imobiliárias são empresas que se relacionam com aqueles que desejam comprar ou alugar um imóvel.

Nesse sentido, a imobiliária tem o papel de fazer a intermediação entre os clientes e o locador para comercialização, venda ou administração de imóveis.

Faz parte da rotina de uma imobiliária:

• Orientação especializada relacionada às demandas do cliente interessado na compra ou aluguel;
• Registro de propriedades disponíveis para locação e venda;
• Análise do imóvel por um profissional qualificado;
• Assegurar a regularidade dos documentos, entre outras atividades.

Legislações que regulam as imobiliárias 

Dentro do escopo de trabalho de uma imobiliária, são algumas as leis que interferem nos serviços oferecidos. 

Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato: o contrato de locação é crucial para garantir a tranquilidade do locatário, locador e imobiliária durante o período em que determinado móvel foi locado.

É a lei 8.245/1991 que define os direitos e deveres do locador e do inquilino, o que assegura cumprimento dos prazos de pagamento, a conservação do imóvel, a isenção de despesas com gastos atípicos, e muito mais.

Lei 13.786/2018 – Rescisão de Contratos Imobiliários ou Lei do Distrato: essa é uma das regulamentações mais recentes no setor imobiliário e possui como meta estabelecer-se como um ponto de referência legal no contexto dos contratos de venda de imóveis em fase de construção. É essa legislação que estabelece condições específicas para a rescisão do contrato, além de determinar as porcentagens de responsabilidade atribuídas a cada uma das partes envolvidas, abrangendo penalidades e encargos.

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